Le dossier de propriété : la description de votre propriété

Pour établir l’évaluation foncière de votre propriété selon les règles de l’art, l’évaluateur municipal dispose d’une multitude de renseignements la concernant, allant de la topologie du terrain jusqu’au type de parement extérieur du bâtiment. Il les recueille généralement au moyen d’une inspection et il les consigne dans un dossier dit « dossier de propriété ». L’exactitude de ces renseignements doit être vérifiée au moins une fois tous les neuf ans, conformément à la législation.

Lors de l’établissement de l’évaluation foncière de votre propriété, l’évaluateur considère plusieurs des renseignements ainsi relevés. Toutefois, puisqu’ils tendent à influencer davantage la valeur d’un propriété, l’évaluateur porte une attention particulière aux éléments suivants : la superficie du terrain, les dimensions du bâtiment, ses caractéristiques physiques et le nombre d’années qu’il paraît avoir (âge apparent).

Il importe de souligner qu’en tant que propriétaire, vous pouvez consulter le dossier de propriété de vos immeubles en vous rendant au bureau de votre évaluateur municipal. L’évaluateur est tenu de vous fournir toute l’assistance nécessaire à sa bonne compréhension.

Les méthodes d’établissement de la valeur réelle

L’évaluation foncière repose sur un principe selon lequel personne n’est disposé à verser, pour l’achat d’une propriété dans des délais raisonnables, un montant plus élevé que :

• le prix payé ou demandé pour des propriétés similaires;
• le prix qu’il en coûterait pour reconstruire une propriété semblable, mais en tenant compte de sa détérioration;
• le prix acceptable sur un marché libre pour l’obtention de revenus nets que l’on peut normalement attribuer à une propriété.

Par conséquent, trois méthodes permettent l’établissement d’une valeur réelle, chacune fondée sur l’un de ces énoncés :

• la méthode de comparaison : elle consiste à établir la valeur de l’immeuble en se basant sur l’observation des conditions de transaction pour des immeubles similaires et en procédant aux ajustements nécessaires;
• la méthode du coût : elle consiste à établir la valeur de l’immeuble en ajoutant à la valeur du terrain (évalué comme s’il était vacant) le coût de remplacement du bâtiment duquel on a soustrait toute forme de dépréciation;
• la méthode du revenu : elle consiste à établir la valeur de l’immeuble en actualisant les flux de revenus qu’il génère ou est destiné à générer.

L’évaluateur fonde ainsi son opinion motivée de la valeur de votre propriété en ayant recours à l’une ou plusieurs de ces méthodes. Il oriente son choix de la méthode à privilégier en considérant le type de propriété dont il est question et les conditions du marché immobilier à la date de référence.

Pour en savoir davantage, vous pouvez consulter Le rôle d’évaluation foncière et son contenu.